以三亚为代表的海南楼市呈现跑赢全国的上扬行情。
海南楼市迎来久违的上扬行情。
12月18日，海南自贸港正式启动封关运作，这意味着海南岛全域将成为一个海关监管特殊区域，实行以“‘一线’放开、‘二线’管住、岛内自由”为基本特征的自由化便利化政策制度。
市场已然沸腾。近期，海南概念股多次全线涨停，电影《阿凡达3》全球首映礼落地三亚，12月多场高规格国际经贸洽谈会密集召开，境外游客入境旅游订单量激增……封关带来的关注度正从资本、文旅、商贸等多个维度全面释放。
在制度红利的推动下，海南房地产的资产价值与吸引力进一步提升，楼市购买力加速回归。封关前一天（12月17日），中国绿发以20.2亿元成功竞得三亚湾新城百亩宅地。
“（现在）是近两三年最有盼头的时候了。”一位当地房地产从业者感慨道。
海南楼市火热，中介大喊“客都带不过来”
近期，房地产中介李呈的朋友圈频繁转发一组数据，并配文称“海南自贸港封关倒计时，置业趁早红利尽享”。
据海南省统计局最新数据显示，今年1-10月，海南全省新建商品房销售额达到1279.51亿元，同比增长17.4%；新建商品房销售面积为775.18万平方米，同比增长8.0%。
同期，新建商品房均价为16506元/平方米，同比上涨8.7%，较去年提升约1323元/平方米。
这些数据充分展现了当前海南楼市的强劲爆发力。
李呈表示：“今年楼市体感确实好转，尤其是三亚、陵水部分楼盘，售楼处常常人声鼎沸，单日接待客户至少三四组。”一名三亚房产销售人员在12月16日对时代财经透露，“（最近）客户都带不过来了。”
不过，目前海南楼市呈现明显“南热北温”的分化态势。以经济圈划分，海口、三亚、儋洋、滨海南海四大经济圈中，三亚经济圈表现最为强劲，1-10月销售额达到742.45亿元，同比增长48.4%，增速位居全省首位。
按城市及县域区分，三亚市、陵水县及琼中县新房销售额同比分别增长56.4%、32.1%和28.4%，但部分县市销售额出现下跌。
从均价来看，1-10月三亚新建商品房成交均价达31467元/平方米，同比去年“2字头”水平上涨超30%，堪称海南楼市的“顶流”。有海南本地资深房产人士指出，三亚今年房价大幅上涨，除了热度上升外，也部分受到2024年安居房集中入市拉低均价基数的影响。
整体来看，以三亚为代表的海南楼市正跑赢全国大势，呈现明显的上扬走势。
投资潜力凸显，排名提升明显
克而瑞在《2025中国房地产投资前景排行榜》报告中指出，受2025年封关预期影响，包括三亚、儋州在内的海南城市需求端迎来新增长点。时代财经留意到，在房地产投资前景前50强城市中，海口和三亚分别位列第25位及第30位，排名较去年提升11位和28位，显示海南房产投资价值持续走强。
封关政策预期叠加多轮楼市“组合拳”，加速吸引外地购房者涌入。李呈透露，就在封关前一天（12月17日），他仍接待了一组来自四川的客户。
新晋进入海南楼市的外来开发商王鑫对时代财经表示，传统三亚主力客户群为东北、华北地区，2024年他观察到西北客群比例显著提升，江浙等华东地区客群亦稳定流入，购房者地域分布更加多元化。
“煤老板们”涌入，上海民企挤进成交面积前三
楼市暗潮涌动，资本南下海南的趋势已持续多年。
“早在2023年底，三亚土拍市场已有苗头。”海南资深房产人士向时代财经表示，进入2024年后，民营企业对三亚土地市场热情高涨，尤其是核心地块竞争激烈，暗流汹涌。
时代财经统计显示，今年6-9月，三亚经历一波土地拍卖热潮，总成交金额超95亿元，超过2024年三亚财政收入的六成。虽四季度土地挂牌节奏放缓，但临近封关期间，海南将刷新重磅地块出让记录。
除了前述绿发拿下的三亚湾地块，12月三亚市中心城区HP03-08-09-01地块亦将拍卖，两宗地块的起拍价合计接近50亿元。“开发商均抓住封关预期高峰期集中推货，近期挂牌地块多为‘定点勾地’。”一知情人士称。
参与竞拍的名单中，不乏煤炭、油气等能源企业及大型综合集团，如辽宁方大集团、陕西恒源系等在今年豪掷重金竞得核心地块。
此外，不少中小“煤老板”也把海南视为转型试水之地。12月，陕西某煤矿产业链企业负责人告诉时代财经，企业董事长曾计划花费2亿元在海南购房，因未找到理想项目，最后转而在陵水买地开发高端住宅。这批煤老板多以寻求安全资产配置及产业转型为目的，“不追求高投资回报率”。
这些外来资本已然成为海南楼市不可忽视的推动力量。
海南房地产研究机构“至理数据”发布的2025年1-11月海南房企销售榜单显示，上海民企大华集团首次跻身省内成交套数、成交面积前三，并在成交金额方面位列第七，超越以华润置地、保利发展、万科为代表的国央企，表现突出。
值得注意的是，尽管海南楼市成交火爆，开发商整体心态依然谨慎，并未盲目乐观或随波逐流。
海南房地产资深从业者“阿发”向时代财经表示，与疫情前自贸港政策初期或更早期的淘金潮相比，当前开发商更理性，政策变动迅速，必须抓住旺季窗口快速变现。
目前三亚楼市正值传统冬季旺季期，加上封关预期，成为开发商出货的关键节点。
据时代财经采访了解到，多家开发商追求快速销售清盘。阿发透露，因海南现房销售有相关政策限制，不少项目虽未获销售许可证，却通过收取意向金、锁房冻结资金等方式提前蓄客，抢占市场先机与客户资源。
相对而言，新进的跨界企业节奏没那么激进。这些未曾涉足房地产的企业尚未完全熟悉三亚市场及本地环境，多依赖本地资深人员快速适应。
时代财经获悉，2024年下半年起，多家煤炭企业拿地后迅速招聘“项目总经理”“营销总监”等核心岗位人才。同时，部分外地中介机构和楼市垂直媒体也纷纷赴三亚布局。
随着12月18日封关正式落地，海南楼市进入新的“黄金时代”。这场政策风口上的房地产故事，或许才刚刚开始。
（文中受访者李呈、阿发为化名）
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